Присуството на Обединетите Арапски Емирати (ОАЕ) во Црна Гора, во последните неколку години, доби нова, поинтензивна и политички чувствителна димензија. Преку низа билатерални договори, преференцијални аранжмани и најави за големи инвестиции, ОАЕ стана еден од највлијателните надворешни економски актери во земјата. Во центарот на тој процес денес е Мохамед Алабар, глобално познат инвеститор, основач на компаниите „Емар Пропертис“ и „Игл Хилс“ и човек близок до политичкиот врв на ОАЕ.

Алабар не е „само уште еден инвеститор“ во Црна Гора, а неговите постапки не можат да се гледаат одвоено од сомнителните договори што Црна Гора неодамна ги потпиша со ОАЕ, ниту од поширокиот регионален контекст во кој веќе се имплементирани слични инвестициски модели, од кои најпознат е тој во Србија – „Белград на вода“.

Токму затоа прашањето за амбициите на Алабар во Улцињ, на Велика Плажа и околу Шаско Езеро оди подалеку од локалниот развој и станува прашање од јавен интерес, институционална отпорност и контрола на државата Црна Гора врз стратешките ресурси.

Што сака Алабар во Црна Гора?

Мохамед Алабар е познат во светот како основач на „Емар Пропертис“, една од најголемите компании за развој во ОАЕ, и на „Игл Хилс“, компанија која развива големи проекти за недвижности и туризам на повеќе пазари, вклучувајќи го и Балканот. Во регионален контекст, тој е најпознат по проектот „Белград на вода“, кој стана симбол на „развој“ базиран на привилегирани договори, присилна промена на правилата за просторно планирање и силна политичка поддршка.

Обединетите Арапски Емирати, патем, се присутни во Црна Гора во форма на неколку значајни инвестициски проекти низ целата земја, кои ги спроведуваат нивните државни фондови и компании. Најпознат е секако „Порто Монтенегро“, луксузна марина и станбено-туристички комплекс во кој долго време инвестираше Dubai Investment Fund (ICD), еден од најголемите инвестициски фондови на ОАЕ. Ова е една од највидливите инвестиции од ОАЕ во Јадранското Море, која привлече меѓународен капитал и значително влијаеше врз црногорската економија и секторот за недвижности.

ОАЕ се присутни и преку проектот „Drydocks World Dubai“, кој управува со бродоградилиште за поправка на луксузни јахти во Бијела, како и преку „Masdar“, државна компанија која е ко-сопственик на ветерната фарма Крново, еден од најважните енергетски проекти во Црна Гора.

Експертот за меѓународна економија Младен Гргиќ за Рес публика вели дека врз основа на овие проекти, не може да се заклучи дека „ОАЕ развива кохерентна геополитичка или некаков вид „голема“ стратегија кон Црна Гора“ и дека „многу е поверојатно дека ова е класичен модел на глобална диверзификација на портфолиото, карактеристичен за суверените фондови и државните компании на ОАЕ, кои користат инвестициски можности на пазари каде што влезот е релативно едноставен, приносите се добри, а регулаторната рамка е пофлексибилна отколку таа во Европската унија (ЕУ)“.

„Ако ОАЕ имаат каков било стратешки интерес во Црна Гора, тој е индиректен и првенствено од економска природа. Овие инвестиции ја одразуваат логиката на интернационализација на капиталот и секторска диверзификација, а не политичката амбиција на ОАЕ да влијае врз регионалните односи во Западен Балкан“, смета Гргиќ.

Интересот на Мохамед Алабар во Црна Гора е првенствено насочен кон Велика Плажа во Улцињ, областа на Шаско Езеро и пошироката област по течението на реката Бојана. Ова се области кои често во јавните настапи од страна на инвеститорите и владините претставници се опишуваат како „неискористен и потценет“ потенцијал, додека експертите и еколошките организации ги препознаваат како еден од највредните преостанати природни предели во земјата.

Иако конкретните проекти за кои е заинтересиран Алабар сè уште не се формално започнати, ниту пак е познато што точно би вклучувале, на црногорската јавност ѝ биле презентирани визуелно како големи туристички и станбени комплекси, честопати завиткани во наративи за „одржлив“ и „зелен“ развој. Сепак, зад овие наративи, остануваат голем број отворени прашања: врз основа на кои просторни планови би се спроведувала изградбата, според кои правила на инвеститорите би им бил даден пристап до земјиште од исклучителна вредност, и какви би биле еколошките и општествените последици од овие проекти.

Компанијата на Алабар, Игл Хилс Монтенегро, првпат формално се појавува во Црна Гора во пролетта 2025 година, кога беше основана како локална компанија и учествуваше на тендер за закуп на плажи во Улцињ, најавувајќи големи планови за развој. Директор на Игл Хилс Монтенегро е Хишам Мохамед Ибрахим Солиман, менаџер по потекло од Египет, кој долго време ги води деловните операции поврзани со инвестициите на Алабар. Формален сопственик на компанијата е „Јаона Инвестмент“ од Дубаи, компанијата која стои зад инвестициските активности на „Алабар“ на Балканот.

За потребите на ова истражување, ResPublica контактираше со Eagle Hills Montenegro и Мохамед Алабар, но до моментот на објавување на текстот, одговорите сè уште не беа пристигнати.

Велика Плажа и Шаско Езеро: Површини што не можаат да се надоместат

Архитектката и основач и претседател на Друштвото „Д-р Мартин Шнајдер-Џејкоби“ – MSJA, Зенепа Лика предупредува за Рес публика дека во случајот со најавите на Алабар, ова не се обични развојни проекти, туку директно посегнување по пејзажи од меѓународно значење.

Како што истакнува таа, Велика Плажа претставува скапоцен природен систем каде се преплетуваат дините, мочуриштата и делтата на Бојана, позната по својот исклучителен биодиверзитет. Оваа област е нераскинливо поврзана со природниот парк ’Улцињска солана‘, кој важи за најважната станица за ретките птици преселници во овој дел од Европа.

Кога ќе се објават планови за грандиозни проекти или утопистички замисли на инвеститорите во тој регион,  реакциите се неизбежни. Ова не е поради тоа што сме против развојот, туку поради јасното разбирање што точно може да биде изгубено. Се работи за губење на пристапот до јавниот простор, до колективното добро – морето. Иако инвеститорите честопати ги опишуваат своите идни проекти, особено оние во околината на Шаското Езеро, како „еколошки“, „одржливи“ и „исклучително внимателни кон областа“, Лика, во својство на архитектка со долгогодишно искуство во заштитата на природното и културното наследство, тврди дека овие фрази се празни ветувања без конкретни, мерливи, транспарентни обврски и јасна, правно дефинирана одговорност кон јавниот интерес.“

Извор: envato.com

Таа објаснува дека, во конкретниот случај со инвестицијата од Обединетите Арапски Емирати, целата приказна се потпира исклучиво на една локална студија за локација која датира уште од 2012 година, документ кој не само што е длабоко застарен и недоволно прецизен, туку е и целосно неусогласен со денешната објективна реалност и актуелните потреби на просторот. „Во меѓувреме, се случија климатски промени, а подрачјето на Шаско Езеро и поширокиот Улцињски регион веќе е признато како идно подрачје Натура 2000 и Смарагд. Ова значи дека неговите вредности се меѓународно потврдени, но плановите што треба да го заштитат остануваат исти како што беа пред повеќе од една деценија. Никој не направи ревизија, никој не ги ажурираше документите, бидејќи институциите едноставно не разбираа или не сакаа да ја разберат важноста на овие подрачја“, смета Лика.

Дополнителен проблем е фактот што земјиштето околу Шаско Езеро е оптоварено со години контроверзни приватизации и истраги кои никогаш не се целосно расчистени. „Кога таквата ситуација е проследена со големи инвестициски договори, нормално е јавноста да се прашува колку е навистина добронамерен овој проект и колку е навистина насочен кон благосостојбата и зајакнувањето на локалната заедница“, вели архитектката Лика.

На прашањето дали постојат докази дека се заобиколуваат еколошките стандарди, Лика е директна. „Во случајот со визуелно презентираните проекти за Велика Плажа, секој параметар на одржлив развој не само што е прекршен, туку е целосно игнориран. Ова е проект кој сосема оправдано го крена на нозе целиот Улцињ, пошироката јавност и невладините организации во Црна Гора, бидејќи она што го видовме е практично бришење на автентичниот пејзаж на Велика Плажа и негово претворање во вештачки, генерички екосистем. Таквиот концепт нема никаква допирна точка со идентитетот на овој простор, ниту со карактерот на Црна Гора како еколошка држава. Токму ова е моделот што архитектурата и просторното планирање мора да го спречат, за просторот да не стане производ, туку да остане вредност“, истакнува Лика.

Во областа на Шаско Езеро, ситуацијата засега е поинаква, додаде Лика, но не помалку проблематична. „Засега, најчесто слушаме само пофални зборови и најави за „еколошки чувствителен пристап“, што секако е добредојдено, но зборовите се едно, а документите, студиите и транспарентните процеси се нешто сосема друго. Не можеме да зборуваме за одржлив развој сè додека не видиме јасни планови, сè додека не се вклучат експертите и локалната заедница и сè додека не се расчистат претходните контроверзии околу земјиштето што со години фрлаа сенка врз областа. Затоа треба да инсистираме и Велика Плажа и Шаско Езеро да се третираат онакви какви што се, уникатни пејзажи и наследство што не можат да се обноват откако ќе се оштетат. Ако развојот не се базира на почитување на просторот, наследството и уставната обврска Црна Гора да биде еколошка држава, тогаш тоа не е развој, туку загуба што сите ќе ја чувствуваме со генерации.“

Договорите со ОАЕ би можеле негативно да влијаат на европскиот пат на Црна Гора

Критиките не се однесуваат само на проектите, туку и на начинот на кој беа усвоени договорите меѓу Црна Гора и ОАЕ.

Пред Уставниот суд на Црна Гора неодамна беше завршена јавна расправа за оцена на уставноста на Законот за ратификација на Договорот за соработка во областа на туризмот и развојот на недвижности меѓу владите на Црна Гора и ОАЕ од април 2025 година. Иницијативата за преиспитување на уставноста ја поднесоа советникот на Демократска Црна Гора во Општинскиот совет на Будва, Ѓорѓе Зеновиќ, и невладината организација „Центар за заштита и проучување на птиците“ (CZIP), со сослушување на министерот за јавни работи, пет правни експерти и дополнителни мислења, кои посочија сложени прашања во уставното, меѓународното јавно и приватно право, вклучувајќи го и можното влијание врз имотните права на странците, поради што Уставниот суд покани правни експерти да дадат релевантни одговори пред да донесе одлука. По неколкучасовна дискусија, претседателот на Уставниот суд најави дека конечното мислење ќе биде дадено по детална анализа на сите изнесени аргументи, а јавноста ќе биде навремено информирана за ова.

Лика потсетува дека договорите биле усвоени на нетранспарентен начин, без јавна дебата и без сериозна експертска анализа, и како што тврди, проектот е „еден од најопасните преседани во односот на државата со сопствената територија“.

Transparency International EU, организација која се бори против корупцијата, го следи законодавството на ЕУ и ги штити принципите на транспарентност, владеење на правото и институционална одговорност, особено во контекст на јавните набавки, лобирањето и големите меѓународни договори, изрази „сериозна загриженост“ во мај 2025 година во врска со договорот меѓу Црна Гора и ОАЕ, кој, како што рекоа, бил „ратификуван без соодветни механизми за заштита на транспарентноста и борбата против корупцијата“.

„Член 2.4 од Договорот предвидува дека договорите, програмите и последователните договори со инвеститори од Обединетите Арапски Емирати се ослободени од примената на законите за јавни набавки, тендери и конкуренција на двете земји. Ова практично овозможува директно доделување договори без конкурентно наддавање, со што се поткопуваат принципите на транспарентност и еднаков третман. Доколку се примени таква практика, Црна Гора би се нашла во директен конфликт со прописите на ЕУ за јавни набавки, како и со Спогодбата за стабилизација и асоцијација меѓу Црна Гора и ЕУ. Европската комисија предупреди дека ваквите исклучоци би можеле да претставуваат прекршување на прописите на ЕУ, особено оние што гарантираат фер конкуренција и транспарентност во постапките за јавни набавки“, се вели во соопштението на Transparency International EU.

И Гргиќ предупредува дека ваквите аранжмани тешко се вклопуваат во европската правна рамка. „Не сум сигурен дека овие аранжмани можат доследно да се интегрираат во рамката на европската интеграција. Многу е поверојатно дека станува збор за некакви комбинации „во последен момент“ склучени во пресрет на пристапувањето, токму затоа што значаен дел од овие модели на соработка би биле тешки за спроведување или дури и нелегални по пристапувањето во Европската унија (ЕУ). Договорите што ги заобиколуваат конкурентските процедури, ги фаворизираат индивидуалните инвеститори или ги пренесуваат јавните ресурси без конкуренција на отворен пазар доаѓаат во директен конфликт со прописите на ЕУ за државна помош, јавни набавки и транспарентно управување со државниот имот“, објаснува Гргиќ.

Според него, ова значи дека „по пристапувањето кон ЕУ, правната рамка ќе биде многу поригидна“ и дека „аранжманите што се потпишуваат сега веројатно нема да поминат низ контролните механизми во поглавјата 5 (јавни набавки), 8 (конкуренција) и 23/24 (владеење на правото). Затоа, тие треба да се сметаат како обид за спроведување проекти во краток временски период, а кои не би можеле да се спроведат според европските стандарди“.

Гргиќ, исто така, истакнува дека самата структура на ваквите аранжмани со ОАЕ, фокусирана речиси исклучиво на туризмот со акцент на недвижностите, „не придонесува за трансформација на економската структура на Црна Гора, која веќе е исклучително зависна од сектори со низок степен на диверзификација“. „Затоа, наместо да ја зајакнат усогласеноста со политиките на ЕУ за одржлив развој, транспарентност и конкуренција на пазарот, тие всушност репродуцираат модели што ЕУ веќе ги идентификува како рестриктивни“.

Автор:Андреа Перишиќ

(Текстот е напишан во рамките на Иницијативата за дигитално граѓанство ResPublica. Оригиналната објава можете да ја прочитате овде.)